Kredyt hipoteczny: z czym to się je? Część 1

Kredyt hipoteczny jest najczęstszą formą, dzięki której Polacy kupują nieruchomości. Wg danych korzysta z niego ponad 97% kupujących. Nic więc dziwnego, że interesuje nas jak najtańszy produkt, nierzadko wiążemy się z „hipoteką” na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat.

Czy jest hipoteka, z definicji to ograniczone prawo własności, które widoczne jest w dziale czwartym księgi wieczystej Twojej nieruchomości. Często klienci pytają, dlaczego hipoteka jest wyższa niż kwota uruchomionego kredytu? Z reguły jest to jego 1,5-2 krotność. Każdy bank ma swoje wewnętrzne instrukcje dotyczące dokładnej wysokości hipoteki. Chodzi o to, żeby mógł „ścigać” nierzetelnego klienta oraz poza niespłaconym kredytem mógł domagać się zwrotu kosztów sądowych i komorniczych.

Kolejną ważną kwestią, o którą czasem pytają klienci, to czy hipoteka w jakikolwiek sposób utrudnia późniejszą sprzedaż mieszkania – nie utrudnia. Po prostu kupujący swoją gotówką (lub swoim kredytem) spłaci Twój kredyt, ewentualna różnica pomiędzy ceną a saldem kredytu powędruje na Twoje konto.

Co jest ważne w kredycie? Oprocentowanie nominalne składa się ze stawki WIBOR 3M lub 6M (stawka pożyczek międzybankowych) – jest to część zmienna oraz MARŻY (część stała).

Stawka WIBOR jest powiązana z inflacją i stanem naszej waluty. Czyli jeśli zauważysz, że w telewizji krzyczą „rekordowo wysoka inflacja” to spodziewaj się wzrostu stawki WIBOR. Działa to w dwie strony, przy niskiej inflacji (takiej, jak jest teraz, czyli dużo poniżej celu inflacyjnego NBP) lub nawet deflacji WIBOR nie będzie rósł, może być nawet obniżany.

Generalnie na stawkę WIBOR nie mamy wpływu, warto jednak wiedzieć jak to działa. Ja stawki WIBOR sprawdzam zawsze TUTAJ.

Marża – część stała oprocentowania, to ona odróżnia kredyt w banku A od kredytu w banku B. Aktualne stawki oscylują pomiędzy 1,4 – 2,4%. Jest to, oprócz kosztów początkowych, najważniejszy punkt, na który Drogi Kliencie musisz uważać.

Koszty początkowe – to co dołoży Ci bank „na dzień dobry”. Czasami nazywają to „prowizją”, czasem „ubezpieczeniem”, ale cel jest jeden – bank chce zarobić już na początku. Z reguły, jeśli bierzesz kredyt na stosunkowo krótki okres, koszt początkowy nie powinien być wysoki (marża może być wyższa). Jednak w kredycie na 30 lat o wiele ważniejsza jest niska marża.

A teraz wzór, jak szybko obliczyć ratę kredytu. Kredyt na 100 000 pln na 30 lat to rata: 455 pln / msc. Dzięki tej wiedzy, możesz w sekundę policzyć dowolną ratę kredytu od dowolnej jego wartości. Kredyt na 450 000 pln to po prostu 4,5 x 455 pln, czyli 2047 pln. Wyliczenia robione przy WIBOR = 1,71% i MARŻY = 1,9%.

Czy wysyłamy wnioski tylko do jednego banku? Nie, nie jest to sensowne. Zawsze wysyłamy wnioski do minimum dwóch banków. Dlaczego? Po pierwsze, zabezpiecza nam to transakcje w przypadku decyzji o obniżeniu kredytu lub zbyt trudnych do spełnienia warunków kredytowych. Po drugie, o wiele lepiej negocjuje nam się koszty okołokredytowe, gdy mamy dwie umowy kredytowe na stole. Jesteśmy wtedy mniej zdesperowani i możemy „przycisnąć” bank do ściany 🙂

Część druga niebawem 🙂

Udostępnij ten artykuł:

Leave A Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *