Wynajem, czy to się opłaca? Część 2

Ok, poznaliśmy już podstawowe definicje. Dowiedziałeś się już, że najważniejsza jest lokalizacja. Wiesz już, że mieszkanie nie może być w opłakanym stanie, bo przyciągnie „mniej zamożnych” klientów, nawet jeśli będzie na ul. Floriańskiej, 20 m od Rynku Głównego 🙂

Jakie są stawki na rynku? Musisz wiedzieć o jednej rzeczy. Zawsze będą wynajmujący, którzy kupili mieszkanie za gotówkę, nie liczą ROC i po prostu chcą mieszkanie wynająć jak najszybciej. Tacy ludzie skutecznie dumpingują ceny, nawet nie orientując się jakie są stawki? Dlaczego to robią? Zawsze wynajmowali po tej cenie, nie zdają sobie sprawy ze wzrostu cen, nie chcą w ich mniemaniu „kombinować” i dać wyższej ceny. Na szczęście coraz więcej jest klientów, którzy w jakimś stopniu wspomagają się kredytem. Dla tych osób stawka wynajmu nie może być za niska. Nikt przecież nie chce dokładać do interesu. Pamiętajmy, że aktualny WIBOR jest dość niski i szaleństwem byłoby myślenie, że nigdy nie wzrośnie (chociaż równie dobrze można twierdzić że spadnie, jak tylko znajdę szklaną kulę przewidującą przyszłość, dam znać! 🙂 ).

Posłużę się przykładem swoich mieszkań i mieszkań klientów. Za mieszkanie 2 pokojowe w lokalizacji dobrze skomunikowanej z centrum i w dobrym bądź bardzo dobrym standardzie można wziąć 1600 – 1800 pln / msc. To tylko stawka odstępnego, czyli Twojego zysku. Opłaty do administracji i zaliczki za media nie wliczają się w te kwoty.

O jakich ulicach mówię konkretnie: Dominikanów, Kluczborska, Dąbska, Nadrzeczna, Krowoderskich Zuchów, Franciszka Pększyca Grudzińskiego, Szuwarowa, Dobrego Pasterza. Wstukaj te ulice w Google Maps a zobaczysz o co mi chodzi.

Jak wypada w tym przypadku ROC? Stawkę załóżmy 1700 msc mnożę razy 11 msc. Dlaczego 11 msc? Musimy liczyć ten 1 miesiąc na szukanie nowego najemcy (nawet gdyby najemca nie zmieniał się co roku, to jest to bezpieczny margines). A więc: 11 x 1700 = 18 700 pln.

Tą kwotę dzielimy przez kapitał zainwestowany, załóżmy że kupiliśmy i wykończyliśmy mieszkanie za gotówkę, a więc wydaliśmy te 270 000 pln. Wychodzi 6,92%. Całkiem nieźle prawda? I to licząc na 11 miesiącach wynajmu.

Zaraz ktoś krzyknie: Ale podatki! Co z podatkami? Jak ich uniknąć? Jak można odsunąć w czasie ich płacenie? Czy ryczałt zawsze się opłaca i dlaczego kredytując się możesz osiągnąć wyższy ROC z wynajmu? O tym wszystkim w części trzeciej, obiecuje napisać ją przed urlopem, cierpliwości !

Udostępnij ten artykuł:

Leave A Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *